[bodu]

Le lmnp est un statut fiscal à part (Bic) , mais peut être le dernier avec une rentabilité correcte. Il y a des contraintes comptables assez strictes

lesquelles ?

[bastos675]

Le lmnp est un statut fiscal à part (Bic) , mais peut être le dernier avec une rentabilité correcte. Il y a des contraintes comptables assez strictes

lesquelles ?

Passer par un expert comptable, dissocier le prix du terrain de celui de la construction pour le amortissements, avoir les factures du mobilier pour les amortir aussi et fournir un minimum à ton locataire par exemple ;-)
PS : ta boite MP est pleine.

[Denis72]

Voilà mon expérience sur un appartement Pinel acheté neuf en décembre 2015 à Nantes (quartier Hauts Pavés St Felix à 2 kms du centre-coeur de Nantes) :
- T3 63m2 avec loggia dans un petit immeuble de 16 appartements donc 1/3 sont des propriétaires résidents. Chauffage gaz individuel.
- 250 000€ (soit 4 000€/m2 un peu en-dessous du prix actuel du m2 du quartier)
- Prêt à 1% sur 12 ans
- 50 000€ d'apport
- Charges annuelles (syndic, taxe foncière, remboursement prêt, assurances ....) : 22 000€
- "Revenus" annuels (loyer d'un locataire jeune retraité venu de Paris s'installer depuis la livraison sans interruption, crédit impôt 2% sur 9 ans puis 1% jusqu'à 12 ans) : 12 200€ puis 9700€

Total compte résultat : 12 200 *9 + 9700 * 3 - 22 000*12 = - 147 100€
Donc pour un appartement de 250 000€ qui les vaut au moins aujourd'hui, je suis plutôt satisfait. Sauf marché immobilier qui s'écroule, ça devrait être bénéficiaire.

Par contre, il m'a fallu chercher, patienter, éviter les propositions dans des nouveaux quartiers où il y avait trop d'offres, refuser les prix trop élevés, cibler un T3 plutôt qu'un T2, choisir un promoteur faisant de la qualité... Je ne sais pas si aujourd'hui j'arriverais à trouver une telle opportunité.

Bon courage dans ta recherche !

[901]

Ben c'est simple: si tu laisses le commercial du promoteur te vendre sa soupe sans vérifier, t'es mort
Par contre, si tu connais les lieux, les prix du marché (prix au m2 et loyer possible) et que tu choisis le programme qui te convient, ça va;)

[jhesite]

denis72. ton apport de 50 000 euros il ne rentre pas dans ton calcul ???

[Boub42]

Ça ne dépend que de l’endroit où se fait cet investissement, c’est là où il ne faut pas se louper

C'est vrai mais ce critère obligatoire, marche tout aussi bien sans le Pinel

Bah après ça dépend aussi du taux d'imposition et de pleins d'autres critères fiscaux, on a aussi acheté de l'immobilier à Lyon classiquement et pareil, on a bien choisi dans le 3e pour loger ma p'tite dernière, + 15% en 1 an

[Denis72]

denis72. ton apport de 50 000 euros il ne rentre pas dans ton calcul ???

Non -147 000€ c'est hors apport bien sûr.
Donc -197 000€ avec tout compris.

[kymenoulos]

Ça ne dépend que de l’endroit où se fait cet investissement, c’est là où il ne faut pas se louper

C'est vrai mais ce critère obligatoire, marche tout aussi bien sans le Pinel

Bah après ça dépend aussi du taux d'imposition et de pleins d'autres critères fiscaux, on a aussi acheté de l'immobilier à Lyon classiquement et pareil, on a bien choisi dans le 3e pour loger ma p'tite dernière, + 15% en 1 an

Voila et sans être emme..der par les contraintes du Pinel

[stef75]

Perso, j’ai arrêté d’en vendre en 2011.

[olivier2L4E]

J'ai rien compris à ton calcul, le principal c'est que tu sois content.
Sinon de l'ancien classique +travaux > revenus = déficit foncier

[bodu]

ok merci à tous :)

tiens et au fait, pour l'emprunt, vous faites quoi :
un credit "classique" pour un investissement (ie sur 9-12a) ?

Je suis locataire en ce moment; je m'interroge sur le fait de dire à mon banquier que je veux acheter ma résidence principale, ce qui me permettrait d'avoir un credit sur 25a (mensualités plus faibles, donc)

z'en pensez quoi ?

[stef75]

Entre les deux 20 ans.

[bastos675]

ok merci à tous :)

tiens et au fait, pour l'emprunt, vous faites quoi :
un credit "classique" pour un investissement (ie sur 9-12a) ?

Je suis locataire en ce moment; je m'interroge sur le fait de dire à mon banquier que je veux acheter ma résidence principale, ce qui me permettrait d'avoir un credit sur 25a (mensualités plus faibles, donc)

z'en pensez quoi ?

Que ton banquier va instantanément te demander le compromis ou le contrat de réservation. Dans ce dernier il y a une case à cocher "investisseur, ou occupant" ;-)
Ne fais pas n'importe quoi...

[bodu]

ok merci à tous :)

tiens et au fait, pour l'emprunt, vous faites quoi :
un credit "classique" pour un investissement (ie sur 9-12a) ?

Je suis locataire en ce moment; je m'interroge sur le fait de dire à mon banquier que je veux acheter ma résidence principale, ce qui me permettrait d'avoir un credit sur 25a (mensualités plus faibles, donc)

z'en pensez quoi ?

Que ton banquier va instantanément te demander le compromis ou le contrat de réservation. Dans ce dernier il y a une case à cocher "investisseur, ou occupant" ;-)
Ne fais pas n'importe quoi...

ok c'est noté
et que se passe-t-il si je "change d'avis" d'ici la livraison de l'appart ?
y a t il un risque quelconque ?

[bastos675]

Un risque non je ne crois pas. De même, l'achat d'un bien neuf n'impose pas de bénéficier de la réduction d'impôt dite "PINEL". Tu peux aussi louer le logement meublé, au delà du plafond en revenus fonciers classiques ou sous d'autres dispositifs de loyers modérés.
En faire aussi sa résidence principale n'est pas interdit heureusement

[bodu]

Un risque non je ne crois pas. De même, l'achat d'un bien neuf n'impose pas de bénéficier de la réduction d'impôt dite "PINEL". Tu peux aussi louer le logement meublé, au delà du plafond en revenus fonciers classiques ou sous d'autres dispositifs de loyers modérés.
En faire aussi sa résidence principale n'est pas interdit heureusement

ok thx

[jhesite]

denis72. ton apport de 50 000 euros il ne rentre pas dans ton calcul ???

Non -147 000€ c'est hors apport bien sûr.
Donc -197 000€ avec tout compris.

dans ton calcul
qui de la fiscalité sur tes revenus locatifs ?
a savoir prélèvements sociaux et impôts sur le revenu ??

[Denis72]

denis72. ton apport de 50 000 euros il ne rentre pas dans ton calcul ???

Non -147 000€ c'est hors apport bien sûr.
Donc -197 000€ avec tout compris.

dans ton calcul
qui de la fiscalité sur tes revenus locatifs ?
a savoir prélèvements sociaux et impôts sur le revenu ??

Je les ai intégrés dans mes charges. Mais, les premières années de remboursement, j'avais un déficit foncier global (intérêts du prêt, frais de notaire, syndic, assurances, frais de gestion locative, taxes foncières...).
Ce déficit est reportable et comme le loyer n'est pas très élevé, je n'ai pas un gros impact sur mes impôts.

[Ecrino]

ok merci à tous :)

tiens et au fait, pour l'emprunt, vous faites quoi :
un credit "classique" pour un investissement (ie sur 9-12a) ?

Je suis locataire en ce moment; je m'interroge sur le fait de dire à mon banquier que je veux acheter ma résidence principale, ce qui me permettrait d'avoir un credit sur 25a (mensualités plus faibles, donc)

z'en pensez quoi ?

Rien ne t'empeche de faire un pret pour du locatif sur 25 ans. A mon sens faut emprunter le plus long possible car ce qui compte c'est que le loyer CC couvre echeances + toutes les autres charges (copro evidemment mais aussi taxe fonciere, CFE et compta si tu fais du LMNP et achat mobilier, assurance PNO)
Note dans tes calculs, et ca c'est une bonne nouvelle, que l'assurance emprunteur sur un pret pour du locatif est bien inferieure (bien bien inferieure) a celle du pret pour ta RP.
En revanche, et a moins de faire plein d'investissements loc, pourquoi n'achetes tu pas ta RP ?

Rien n'empeche -meme si ca peut paraitre idiot- d'acheter un bien eligible au pinel et de le louer sous une autre forme. Pinel offre l'avantage de la carotte fiscale mais fais bien tes calculs car tes revenus fonciers seront soumis a l'IR et tu peux etre gene par le plafond du loyer (exp a La Plaine St Denis, je peux louer mon studio 453euros max alors qu'en meuble je le loue +800 sans aucune difficulte et sans impot pour le moment du fait des amortissements alors je me fiche bien de la carotte Pinel).

Ce qui me gene le plus en Pinel c'est de ne pas pouvoir disposer de mon actif (ie. vendre) pendant une periode determinee sur plusieurs annees.

Enfin, je dirais que c'est peut etre un peu tard pour prendre le train en marche sur la banlieue de Bdx.Mon banquier m'avait propose il y a 10 ans des programmes autour des bassins et a l'epoque deja je trouvais ca loin du centre -j'ai eu tort -

[Ewil]

Le plus longtemps possible, c'est loin d'être évident, c'est même ce qui fait le plus varier le coût d'un crédit, bien plus que le taux d'emprunt sur lequel on se concentre tous par erreur.

Voici 3 exemple générés par un site au hasard (https://www.empruntis.com/financement/s ... bilier.php) pour un crédit de 200 k€.

- Sur 10 ans à 0,8%, le crédit te coûte 15 k€
- Si tu fais la même simul en doublant la durée (20 ans)s, le coût est cette fois de plus de 30 k€
- Si tu fais sur 10 ans mais en doublant le taux (1,6%), le coût est inférieur à 24 k€

Ca montre bien, et c'est assez logique que pour réduire ce coût, il s'agit d'emprunter sur la plus petite période possible. Et ce d'autant plus que ma simul ne tient pas compte du fait que les taux baissent en même temps que la durée, c'était simplement pour montrer la sensibilité des paramètres temps versus taux.
Bref, si on peut bien sûr, toujours raccourcir sa durée d'emprunt. D'autant plus que certaines assurances font porter leur % sur le capital emprunté et pas sur le capital restant, ce qui est une autre arnaque.

Le dernier appart que j'ai acheté, c'était il y a moins d'un an, mon banquier manquait d'argument à la fin . Jamais emprunté aussi bas...