Club911

bonjour à tous (et aux aquitains, en particuliers )

On me propose un investissement Pinel à Bruges (nord ouest de Bordeaux), à côté du Parc Ausone
Je suis de nature assez méfiant sur les dispositifs d'incitation fiscale, ayant souvent vu et compris que ceux qui faisaient des bonnes affaires c'étaient surtout les intermédiaires financiers, rarement les proprio...

Du coup, j'aimerais évaluer les risques sur ce bien :
- risque locatif : y a til de la demande sur le secteur ?
- risque de vente : c'est quoi le prix au m2 à l'achat, dans le neuf, par là-bas ?

Merci à tous pour vos lumières :)

Bodu

Regardes aussi le prix d’achat de l’ancien, car generalement le prix de ces apparts Pinel neufs sont tres elevés, avec risque de perte a la revente.

+1000
ces biens sont très largement surévalués afin de nourrir toute la chaîne commerciale
une grosse partie, voire tout, de ton gain fiscal sera mangé à la revente.
je souhaitais revendre un Borloo neuf après le délai de 9 ans
je viens de le remettre à la location en attendant des jours meilleurs

Beaucoup d'emmerdements pour une carotte fiscale à faible intérêt, mais ce n'est que mon humble avis....

on surpaye le m2 au pretexte d'un gain fiscal, le seul qui profite c'est le promoteur

fait le bilan des flux financiers et de la valeur du bien sur le marché de l'occasion, et c'est beaucoup de pognon qui tourne pour une rentabilité faible.

le seul reel interet est d'investir pour ses vieux jours et de louer en attendant de le recuperer pour l'habiter.

peut etre que je me trompe

Tout dépend vraiment de l'emplacement !
Il y a pas mal d'années on avait acheté un appart à Lattes près de Montpellier, avec une vue directe sur la vasque qui est le centre de cette ville qui sortait tout juste de terre. Bref à l'époque on ne savait pas du tout ce que ça donnerait...
Et bien 10 ans plus tard on l'a revendu très facilement parce que c'était devenu un endroit très recherché et on a fait quasi x2 sur le prix d'achat, donc que du très très bon pour nous

On a réitéré avec un Pinel sur Lyon il y a 3 ans dans un quartier qui est en plein essor (bon, je suis Lyonnais d'origine ça aide un peu ), on est actuellement déjà bien qu dessus du prix du m2 qu'on a payé lors de l'achat et qui il est vrai était très haut à l'époque

Donc pour nous on est plutôt contents

tu surpayes ( en gros on te fait payer se que tu vas gagner )
Donc a moins d'une bonne plus value en sortie .

Oui on surpaye (Quoi le locataire surtout) le M2, mais c'est aussi une solution pour épargner pour effectivement capitaliser sans trop d'efforts.
Pour revenir au sujet Parc Ausone est vers Bruges et sur BX pas de Pb de location contrairement a certains programmes dans des villes plus désertifiées.
Ce qu'il faut regarder aussi c'est le volume de programme dans la même zone car dans 9 ou 12 Ans à la revente si tous le monde veut vendre en même temps c'est plus compliqué..............
Si non BX tu peux y aller.

Je m'y suis interessé il y a quelques années, puis j'ai passé mon chemin sans regret.
J'ai fait pour cela quelques analyses de rentabilité simples en présence d'un "conseiller", chacun de mes scenarii concluant que le bouzin ne serait rentable qu'à partir du moment où on revendait au prix où on l'avait acheté.

Mais le prix est effectivement toujours sur évalué, sur la base d'un prix du neuf déjà plus élevé que l'ancien...

Mais comme tous les acheteurs sont dans la même logique, tout le monde revendra au même moment (à la fin des obligations) les mêmes surfaces (mêmes programmes) construites très (trop ?) rapidement, donc une offre vraissemblablement supérieure à l'offre, c'est mal barré pour le point juste avant.

Mais en général, on connait mal la demande locative dans l'endroit où l'on veut investir, d'où ton mail. Warren Buffet disait n'investir que dans des domaines qu'il comprennait...

Sur cette base, j'ai acheté 2 appart dans mon coin car j'y connais la pression locative et ils se sont loués rapidement. Mais bien sûr, chacun voit midi à sa porte

Tout est dit...

Si c’était si rentable, le particulier n’aurait même pas la possibilité d’investir...

Ça ne dépend que de l’endroit où se fait cet investissement, c’est là où il ne faut pas se louper

Les quelques fois où j'ai étudié les programmes de defisc j'ai tiré la même conclusion...ce n'est pas l'acheteur le gagnant...car comme dit plus haut les prix au m2 sont toujours délirants versus l'ancien

Vous oubliez aussi que dans le Pinel, le loyer est plafonné et que les locataires ne doivent pas avoir des revenus trop élevés non plus, d'où parfois des soucis de solvabilité, par exemple un couple se séparant, très classique.
Bon c'était plus intéressant au début mais les prix du neuf s'envolent actuellement.
J'ai acheté à Lyon 8 en ancien récent (années 2000) un 30 m² il y a 2 ans et demi à 107 000 € avec terrasse de 25 m², tram et bus à 50 m.
Introuvable actuellement. Le neuf est à 6000 € voire 7000 € du m.
exemple: T1 170.000 € 7.083,33 €/m² jusqu'à 27.720 € de defiscalisation
Bof, bof !

Sur Bordeaux, il y a énormément de programmes, et même si aujourd’hui il y a une forte demande locative, pour revendre dans 9 ans, ça risque de ne pas être simple.....

Dans mon cas, pour avoir fait il y a 15 ans une De Robien, maintenant ça sera sans moi, j’y ai laissé beaucoup de plumes et bien plus encore......

Un copain, présent sur le Forum, m’a bien expliqué qu’à part le banquier, le promoteur et le constructeur, il n’y a pas d’autres gagnants, et vu ce qu’ils se mettent dans la poche, ce n’est pas étonnant

Vaut mieux te faire plaisir et investir dans une Porsche qui t’apportera bien plus de plaisir

Ah ça oui, on peut y perdre de l'argent. Des amies me disaient tout le temps d'investir comme elles. Elles ont acheté un appart sur Rouen, dans un coin pas si éloigné d'un lieu nommé...Lubrizol

Moi je n'ai pas suivi parce que je ne connaissais toujours pas le coin....

Comme quoi on trouve de tout, nous nous sommes ravis parce qu’à chaque fois les prix ont monté très fortement et d’autres ne sont pas contents, bref chacun fait comme il veut :)

merci à tous

j'ai le même avis que vous (quasi) tous :
- trop d'intermédiaires, qui se servent au passage
- trop d'incertitudes dans les hypothèses du business case : prix d'achat neuf vs ancien, capacité locative non stop sur 9 ans, pro de revente...
- conceptuellement, faire dépendre la rentabilité d'un investissement d'une incitation fiscale, ça me paraît alambiqué (voire malsain)
- ensemble Immo de 80 lots environ, dont bcp d'investisseurs voudront vendre en mm temps au bout des 6, 9 ou 12 ans

Je vais donc plutôt chercher un appart "normal", dans un quartier connu (tendu, probablement), avec un prix à la valeur de marché, et je le louerai en LMNP...

Le lmnp est un statut fiscal à part (Bic) , mais peut être le dernier avec une rentabilité correcte. Il y a des contraintes comptables assez strictes

C'est vrai mais ce critère obligatoire, marche tout aussi bien sans le Pinel