Club911

pour l'assurance emprunteur je suis d'accord c'est une arnaque totale puisqu’à ton décès c'est la banque qui touche le jackpot en ayant une garantie sur le capital emprunté au démarrage.

Possible de faire mais parfois difficile avec certains banquiers une clause auprès d'un notaire (délégation d'assurance) qui oblige les héritiers à rembourser la banque du capital RESTANT DU.
Bien entendu il aura été souscrit une assurance. soit elle est calculée sur le capital restant du et là, ça ne coûte que ce qu'on doit.
Soit elle est sur le capital initial, la banque est remboursée de ce qui lui est du, et le surplus reste entre les mains des héritiers.

et voilà !

Principe de base des incitations fiscales...C'est un endroit vers lequel naturellement tu n'irais pas et à l'aide d'incitations on t'y mène. donc.... :p
et comme d'hab, emplacement, emplacement et emplacement first !

C'est assez marrant de voir certains commentaires.... Un copain du cousin de mon conseiller bancaire m'a dit que

Comme j'ai pu le lire au dessus un mot résume assez bien la situation : l'emplacement !

Un investissement PINEL fonctionne très bien et évidemment que c'est rentable (après chacun placera le seuil de la définition du mot rentabilité) si tu le fais au bon endroit. Après c'est comme acheter une voiture, si tu prends la première qui vient sans t'interroger sur l'historique ou le modèle, ben tu peux te retrouver le joli dindon de la farce en pensant faire une affaire alors que c'est une MERGUEZ.

Pour citer une ville que je connais et un secteur que je connais, je n'ai encore pas rencontré une seule personne qui a perdu à la revente sur LYON.
Il suffit d'ailleurs de voir l'évoultion des prix et de l'écart de plus en plus réduit entre l'ancien et le neuf. Malheureusement pour travailler dans ce domaine, c'est loin de s'arrêter de grimper en zone dense.
Et quand on voit la pression locative, celà laisse un vivier quasi inépuisable.

Là ou ça devient vicieux, c'est que tout celà tient sur le fil des taux très bas. Valable aussi bien pour du PINEL, que pour de l'investissement libre dans l'ancien que pour sa résidence principale.
Si demain on prend ne serait-ce que 0,5 % dans la face, ça va faire très mal !

Autre point à prendre en compte, l'arrêt annoncé du dispositif tout en sachant que Monsieur MACRON a dit depuis le départ qu'il voulait arrêter ces dispositifs (comme ses prédécesseurs au passage). Si c'est comme pour les retraites, on a tendance à croire qu'il fait ce qu'il dit sur ces sujets et que peut-être bien que les aides fiscales pour les investissements dans le neuf vont vraiment s'arrêter.

Bref, le PINEL c'est comme tout achat dans l'immo, il n'y a pas de règle écrite.
Mais à ceux qui disent que c'est de l'arnaque, que tout le monde s'engraisse sauf le client, je leur réponds que c'est faux. Qu'il faut étudier correctement le sujet et que des opérations rentables voire même des bons coups sont présents.

Inversement, je reconnais bien volontiers, qu'il y a un paquet de vendeurs de rêves de "pierre-papier" et qu'il ne faut surtout pas tomber dans le piège. Les miracles n'existent pas !

Petit rappel utile pour vos simulations : lorsqu'un contribuable, propriétaire d'un immeuble impute un déficit foncier sur son revenu global au titre d'une année, l'immeuble doit être affecté à la location jusqu'au 31 décembre de la 3ème année qui suit l'imputation.

Ainsi, le bien doit être loué pendant au minimum 12 ans si un déficit foncier est imputé la 9ème année

merci à tous pour ces précisions

L'emplacement est clé, c'est sur...
C'est pour ça que les 2 questions sur mon message initial portaient sur :
- le prix au m2 dans ce secteur
- la demande locative dans le secteur

Interessant de voir la strategie des uns et des autres.

Concernant la duree d'emprunt, effectivement plus on emprunte long plus le cout du credit est important.

Mais tout depend de ce que tu veux faire. Ce qui m'interesse c'est de reflechir "cash" : que le loyer couvre toutes mes charges, echeances comprises, et, malheureusement avec l'evolution du prix de l'immobilier, du moins en RP, ce n'est possible dans le meilleur des cas que sur au moins 20 ans (grosso modo il faut du 6pr cent brut, charges comprises, ce qui est complique en region parisienne et ca le sera aussi en region bordelaise ou les prix ont bien augmente mais pas les loyers, d'autant plus en pinel). A fortiori lorsque tu empruntes aussi les ddm voire les travaux (pour de l'ancien bien sur).

On peut pousser le bouchon en demandant un differe d'amortissement en capital sur plusieurs annees, ce qui est pratique si tu as d'autres credits en cours que tu es en passe de rembourser...

Exp sur un bien a 200k euros, tu empruntes aussi les ddm si tu peux soit environ 214ke. Les echeances sur 20 ans a un bon taux (1 pr ct) sont de l'ordre de 990 euros par mois K+i.
Donc si tu veux couvrir ca il te faut un loyer de 990 euros soit du 6 pr cent brut par rapport au prix du bien. Je ne tiens pas compte d'une augmentation de loyer sur la duree sinon il faut aussi appliquer une decote pour les eventuelles periodes sans locataire et pour les charges qui augmentent Et surtout, c'est pas si evident de louer un bien qui vaut 200k a 990 par mois.

... il faut aussi payer les charges de copro, l'assurance PNO, la taxe fonciere, et dans le cas du meuble la CFE et le cout de la comptabilite.
Sur 25 ans a 1,15 pr ct, tes echeances baissent a mois de 810euros par mois K+i ce qui est plus facile a couvrir et tu te constitues ton patrimoine sans effort financier.

Mais chacun a sa propre sensibilite par rapport au credit et a son cout . Et nous sommes sur des zones a la rentabilite locative variee mais qui tend vers le bas sur les zones les plus tendues (a Paris les investisseurs jouent la securite du patrimoine et la PV)

Je le redis : l'assurance emprunteur est peu chere dans le cas d'un credit pour de l'investissement locatif et on peut demander une delegation d'assurance en se payant les services d'un courtier. A titre d'exemple, je paye en moyenne 9-10 euros pour un emprunt de 175keuros sur 25 ans (c'est progressif au debut car mon age augmente puis degressif en fonction du capital restant du)

Quant a tes deux questions, regarde sur LBC combien se vendent les apparts, s'il y a bcp d'offre (regarde les dates, appelle les vendeurs, demande aux agences a quel prix ca part) et puis regarde l'offre locative, ca te donnera deja une idee.
N'oublie pas le site DVF du gouvernement (dernieres donnees a fin juin) il y a de bonnes infos meme si c'est un peu tout melange (le bien et le pas bien, le dernier etage et le RDC) ou alors meilleursagents.com , je l'utilise une fois par mois pour suivre les valeurs venales des biens sur les zones qui m'interessent.

Tu as raison on peut changer d'avis et heureusement, tu es néanmoins censé préciser à ton banquier le motif de ton investissement ;-)
Certains établissements n'appliquent pas les même taux pour la RP et un invest sans parler des garanties demandées qui peuvent aussi différer.

Puisque ça parle investissement ici, certains ont-ils des expériences avec les SCPI ?

Non, je n'ai pas encore creusé plus que ça, mais c'est déjà plus pertinent je pense.

Oui, mais bon c'est vraiment un truc pas violent en rendement

L'avantage n'est pas plus à trouver du côté de la succession ?

Bah si, mais bon ch'uis pas pressé

concernant les SCPI, je suis en effet intéressé par le produit, la liquidité en particulier, mais prudent sur la valorisation des sous-jacents...

Aujourd'hui la valeur des fonds progressent, mais c'est aussi lié au marché Immo qui croît bcp depuis qq années...
Je ne sais pas à quel point les biens immos sont acquis au juste prix, et ce qui se passerait en cas de retournement de marché (ventes urgentes pour faire face à la liquidité des rachats, notamment ?)
J'ai un peu peur d'un effet boule de neige...

Il faut trouver les bons fonds, bien diversifiés, bien gérés, avec la bonne stratégie de valorisation (Core+, Value added, etc...)

Les SCPI cumulent plusieurs avantages :
- aucun souci de gestion (c'est la société de gestion qui gère)
- pas de charges ni de travaux de fin d'année surprise
- pas de vacances locatives ou de locataire indélicat (même en LMNP ça arrive)
- rendement correct (4/5% nets avant IR et PS) VS 2/3% dans une ville comme Paris
- diversification accrue (immo pro, entrepôts, commerces, cliniques, centres commerciaux...)

Après il y a aussi des inconvénients comme tout investissement immobilier. Il faut rester prudent quelle que soit la classe d'actif ou tu investis c'est un principe de base et ne pas mettre tous ces œufs dans le même panier. Tu peux céder une partie de ton portefeuille de SCPI pour générer des liquidités alors que vendre ton appart pièce par pièce est compliqué

Un autre avantage est de pouvoir démembrer les parts à tes gamins sans qu'ils aient à se partager le même bien en indivision le jour ou la nature te rattrape ce qui, avec un seul bien, est plus délicat et pourra créer des tensions.

C’est surtout ça qui nous a intéressé il y a une dizaine d’années quand nous en avons pris

Merci pour les explications

Oui, Merci pour ces réponses détaillées et chiffrées

Franchement c'est à voir , car tu n'as aucun couts de remise en etat de robinet qui fuit , de peinture à refaire et autres em m erdes.
A part vouloir de la pierre absolument , je pense que les SCPI meritent reflexion

Voilà qui résume assez bien mon analyse. La clé etant la diversification, que ce soit en terme de localisation (RP, Europe, International) en terme de domaine d'activité (Commerce, santé, bureau...) et également en termes de devises (cf investissements à l'international).
Il y a des sociétés spécialisées, dont le personnel est constituer d'experts dans le domaine, avec des résultats plutôt pas mal...
Cela ne veut pas dire que ce n'est pas risqué, ça reste de l'immobilier, mais le risque est tout de même mutualisé.
Je ne suis pas sûr de pouvoir faire une meilleure opération en investissant en direct dans un appart dans ma cambrousse...et si je veux investir ailleurs, ça risque de me prendre la moitié de mon temps, donc bof.

Exact, pas besoin de chercher des locataires non plus...